Dylematy inwestora: Ziemia czy mieszkanie?

Kiedy mamy wolne środki myślimy o ich zainwestowaniu, tak żeby dostarczały one dodatkowego przychodu. A jak ich nie mamy – szukamy takiej możliwości zainwestowania cudzych pieniędzy (np. pochodzących z kredytu), żeby stać nas było na spłatę wraz z dodatkowymi należnościami. U większości osób pierwsza myśl to mieszkanie pod wynajem. Nie jest to zły pomysł, ale na pewno także nie najlepszy…

Pieniądze w banku tracą na wartości. Dzieje się tak za sprawą coraz niższego oprocentowania depozytów i coraz wyższych opłat za prowadzenie rachunków. Oczywiście wciąż są konta darmowe, ale nawet na nich oprocentowanie jest niższe od inflacji, a tym samym nawet nie ponosząc opłat, tracimy siłę nabywczą naszych środków.

Posiadacze depozytów myślą zatem nad jakąś sensowną alternatywą. Pierwszą myślą jest mieszkanie pod wynajem, co – abstrahując od dalszych wywodów – jest bardzo dobrym rozwiązaniem. Trzeba tylko znaleźć mieszkanie w rozsądnej lokalizacji, doprowadzić je do stanu używalności i znaleźć najemcę. Bułka z makiem, każdy sobie z tym poradzi, a zarobek niewątpliwie większy niż w banku.

Problem jednak w tym, że na ten pomysł wpadły już tysiące osób. W efekcie rośnie podaż mieszkań na wynajem. O tym, jaką popularnością cieszy się ten pomysł świadczy fakt, że większość mieszkań w Polsce jest w ostatnim czasie kupowana za gotówkę… Jeżeli jest zaś duże zapotrzebowanie – cena mieszkań rośnie. Skoro zaś rośnie podaż mieszkań na wynajem, to spada cena najmu, a tym samym spada opłacalność takiej inwestycji – w 2019 r. kształtowała się ona na poziomie 5-6% w skali roku. Niewątpliwą zaletą najmu jest jednak stały, okresowy przychód – z reguły otrzymujemy pieniądze co miesiąc.

Alternatywą dla mieszkania może być zakup ziemi. Niestety raczej nie uda się w tym przypadku uzyskać stałego dochodu, ale istnieje duże prawdopodobieństwo, że zysk z inwestycji będzie dużo wyższy niż w przypadku najmu – wszystko przez wzrost ceny gruntu.

Czy jednak cena gruntu wzrośnie? Tego w 100% pewnym być nie można. Jeżeli jednak uwzględnimy, że gruntu nie da się wyprodukować (no chyba że w Dubaju!), to popyt na niego rośnie, a więc cena musi także rosnąć. Wzrostowi cen można pomóc odpowiednio zarządzając gruntem i dokonując odpowiednich nakładów. W praktyce wszystko, co włożymy w ulepszenie gruntu (np. drogi dojazdowe, media, infrastruktura) przekłada się na wzrost wartości inwestycji. Innymi słowy można założyć, że na jakieś 98% cena będzie rosła.

Grunt najlepiej trzymać co najmniej 6 lat (liczone kalendarzowo), dzięki czemu można uniknąć podatku dochodowego (będzie o tym w innym wpisie na blogu). Zakładając, że z najmu mamy 5-6% przychodu, po 6 latach mamy zwrot w wysokości 30-36% wydatku na nieruchomość. Do tego musimy doliczyć wzrost wartości nieruchomości (może być on znaczny, ale ceny obecnie są dość wygórowane, więc duży wzrost raczej nie jest realny) oraz konieczność robienia remontów.

Wartość nieruchomości gruntowych może w tym samym czasie wzrosnąć nawet o kilkaset procent. Oczywiście, aby tak się stało, muszą być spełnione dodatkowe warunki, takie jak ogólna koniunktura ekonomiczna, czy zapotrzebowanie na dany grunt – szczęściu można także pomóc… (patrz wyżej).

Wskazane jest więc kupowanie gruntów atrakcyjnych – np. gruntów w bliskiej odległości od jezior, morza czy gór. Mała podaż takich działek, oraz duże zainteresowanie takimi „rarytasami” powoduje, że wzrost ich ceny jest wielce prawdopodobny, a przy odpowiednich zabiegach – praktycznie pewny.

Uwzględniając powyższe: inwestycja w ziemię jest statystycznie bardziej opłacalna niż inwestycja w mieszkanie pod wynajem. O wszystkim jednak przesądzają warunki zakupu i późniejsze okoliczności (np. możliwość znalezienia potencjalnego chętne na najem lub zakup). W efekcie każdy inwestor musi zadecydować sam. Oczywiście najlepszym rozwiązaniem jest dywersyfikacja – przy odpowiednich środkach można mieć przecież jedno i drugie.